长沙市天心区机关事务中心：长沙市天心区机关大院物业管理服务采购需求公开

一、功能及要求：本项目包含（略）部分（区退役军人事务局、（略）专班等）1489.12平方米；附属建筑（篮球场及南、北门岗）450平方米。
一、服务范围
1．日常物业服务
机关大院本院物业服务安全秩序、环境卫生、园林绿化、公共设施设备维护、会务服务、综合管理等日常物业管理服务。
2．其他专项服务
重要部位信访维稳岗、机关大院白蚁防治服务、机关大院重要办公室卫生服务、外墙清洗、墙面处理、化粪池清掏、水箱清洗和检测、“两会”专项会议保障服务、地毯清洗、应急处突。
二、服务内容
1.服务范围内房屋本体的管理、维护和小修。包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、楼层管道井、车库等。
2.服务范围内附属建筑物、构筑物的管理、养护和小修。（略）宇外围空地、道路、沟渠、化粪池、泵房、围墙、停车场等。
3.服务范围内公用设施设备的管理和小修。包括：供排水设备，大楼室内外公共照明设施、会议音响设备、喷泉、喷灌、消防设施设备、安防设备、高低压配电设备、电动伸缩门、车库道闸、电梯、中央空调等。
4.服务范围内的安全生产、反恐防暴、内保及秩序维护工作。包括：院内全方位安全监控和巡查；（略）交通、车辆停放以及外来车辆的管理；院内其他配套设施监控管理及巡查；临时大型活动的秩序维护，控制上（闹）访事件在机关大院发生。
5.机关大院内公共会议（略）的会务服务；机关大院内报刊收发服务。
6.（略）（（略））、人武部、（略）、市场监督管理局、（略）、（略）、（略）B（略）部分、（略）（食堂（略）的卫生保洁）。
7.公共环境卫生保洁及（略）的外墙、玻璃幕墙清洗及（略）域内墙粉刷。
8.机关大院内绿地、花木、名目古树、园林结构物等的管理与养护；（略）的管理与日常运行维护及白蚁防治。
9.水体清洗每季度不少于1次，水箱清洗每年两次。
10.（略）对机关大院内电梯、（略）、（略）、配电间、（略）、（略）、（略）等设施设备的维护及定期保养。
11.做好机关大院对外停车收费的运营及管理工作，每月初将结算后的上月收费款项缴纳至财政指定账户。

二、相关标准：无
三、技术规格：物业服务人员配置要求
（一）（略）工作人员的保险办理要求
（略）按规定为员工购买社会保险，对于存在安全风险的特殊岗位工作人员，必须购买意外保险等，（略）自行承担，并按《劳动法》规定安排员工休息或发放加班工资，若因此原因与员工发生劳动纠纷或意外事故，（略）自行承担。
（二）岗位要求
物业服务总人数不少于142人。具体岗位数量及要求如下：

岗位
数（人）
年龄
备注
项目经理：（略）
1
45岁以下
负责日常工作管理与监督工作，具有相关工作经验。
综合主管
1
45岁以下
负责日常工作，熟练操作办公电脑，具有从事会务服务工作经验。
前台管理员
1
35岁以下
女性，160cm以上，五官端正，负责前台工作，沟通协调能力强。
会务员
10
35岁以下
女性，160cm以上，五官端正，负责会务工作，其中重要会议室专职会务员2人。
（略）主管
1
45岁以下
沟通协调能力强，具有相关工作经验。
安保主管
1
45岁以下
熟练操作办公电脑，协调能力强，具有相关工作经验。
保安员（形象岗）
4
40岁以下
限男性，175㎝以上，五官端正，责任心强，无违法犯罪记录，政治素质可靠，有保安员资格证。
保安员
65
50岁以下
男165㎝以上、女155cm以上，无违法犯罪记录，政治素质可靠，遵守法律法规，有保安员资格证，保安队伍至少20%为退伍军人。
消防专干
1
45岁以下
责任性强，具有相关岗位资格证书和相关工作经验。
消防监控值班
3
45岁以下
责任性强，消防设施操作员证，具有相关工作经验。
保洁主管
1
45岁以下
熟练操作办公电脑，具有相关工作经验。
保洁员
30
55岁以下
负责日常保洁工作，具有相关工作经验，（略）保洁员（兼垃圾清运）至少4人，限男性。
机电主管
1
55岁以下
负责日常维修，具有相关工作经验。
维修技工
8
55岁以下
负责日常维修，具有相关工作经验。
弱电工
1
55岁以下
负责日常维修，具有相关工作经验，具备相应资格证。
配电间值班员
3
60岁以下
负责日常维修，具有相关工作经验，具备相应资格证。
绿化主管
1
50岁以下
绿化养护兼消杀管理工作，具有相关工作经验。
绿化工
7
50岁以下
绿化养护兼消杀工作，具有相关工作经验。
收发室收发员
2
50岁以下
负责报纸、文件等收发工作，具有相关工作经验。
注：本表中的人员数量供投标人参考，人数配备以采购人：（略）
四、交付时间和地点：（略）
服务地点：（略）
五、服务标准：服务标准及要求
（一）设施及设备管理
1.（略）设备的管理运行维护
服务内容：（略）的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、排气管及疏浚、水封设备、室外排水管及其附属构筑物、引水管道等进行日常维护，确保24小时正常运行。
服务标准：加强日常检查巡查，（略）正常运行。建立正常供水管理制度；公共蓄水池每半年清洗、消毒1次，确保水质符合国家标准；制定用水计量器具台账，做好节约用水工作，杜绝跑、冒、滴、漏现象；（略）、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水箱保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，（略）通畅，做好防锈处理；及时发现并解决故障，零星维修合格率100%，故障排除不过夜，配合采购方做好公共机构节能工作；（略）进行检查。
2.（略）设备的管理运行维护
服务内容：（略）高、低压电器设备、电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和养护维修，确保24小时正常运行，并做好临时用电管理。
服务标准：每天对电气设备进行巡查维护、检测，发现问题及时处理解决。每月对供电设备内的配电箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。（略）的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏有效、绝缘地接有效、线序排列整齐、编号清晰正确。建立各项设备档案，健全用电管理制度，做到安全、合理、节约用电。建立严格的送配电运行制度、电气维修制度。维修人员必须持证上岗。建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100%；加强日常维护检修，公共使用的照明、（略）、开关要保证完好，确保用电安全。（略）进行1次遥测，配合采购方做好公共机构节能工作。
3.（略）设备的管理运行维护
服务内容：（略）、（略）、（略）、防火卷帘门、灭火器等日常管理运行维护，确保正常使用。
服务标准：
（1）落实每月普检，做好台账记录，确保所有设施运行正常，不合要求及时修理或报修；消防控制室24小时值班，大楼内各种消防设施每月1次检查，确保无缺损，（略）灵敏有效，消防栓启动灵活。
（2）每年定期组织开展消防知识，灭火技能及救援知识培训，提高人防技能。
（3）制定火场灭火处置、救援、疏散方案，（略）、排烟设备、自动阻火设施及烟感、喷淋装置运转正常，逃生、照明标识完好，疏散通道通畅无杂物。
4.（略）设备的运行维护
服务内容：（略）设备设施如水泵、冷却塔、稳压装置、管道、阀门风机盘管、保温设施、锅炉等进行日常运行维护，24小时值班运行，制定并严格执行空调使用，确保冷、热中央空调正常运行。
服务标准：加强日常检查巡视，每天对水泵、冷却塔、稳压装置、管道、阀门风机盘管、保温等设施进行检查并做好记录，及时发现问题，解决故障，零星维修合格率100％。（略）出现运行故障后，及时通知维修人员到达现场维修，并做好记录。
5.安全、（略）的运行维护
服务内容：维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行。正确使用监控设备，保证各监控部位正常运行，（略）进行必要的日常运行维护。
服务标准：
（1）对物业（略）域内执行24小时安全监控，确保监控设备设施保持24小时无故障运行，24小时安排人员值守，对（略）域内进行实时监控。
（2）每周最少检查1次，做好台账记录，出现故障及时修护，保证所有监控设施24小时正常运转。
（3）必须配备1（略）进行必要的日常运行维护。如因服务、监管不到位，致火灾险情等重大事故发生时，（略）不能正常有效运转，造成的人员伤亡和经济损失，（略）须承担全部法律和经济赔偿责任。
6.（略）的运行维护
（1）（略）进行全面检查，确保道闸正常起停、读卡器工作正常、图像抓拍正常、控制服务器工作正常。
（2）每月对标识、标牌等指引设施进行检查，确保标识（车位线、标识牌等）明确、齐全、完整。
（3）每周对停车场辅助设施进行检查，确保挡车杆、雨水蓖子、反光镜、减速垫、车位牌等无破损完好。
7.电梯维护要求（按照国家标准执行）
服务内容：运行状况的检测；机房、轿箱干净整洁、无油污、无积水，检查清理。
服务标准：建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定时间运行，安全设施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；轿厢、井道保持清洁；督促维保单位：（略）
8.房屋本体及附属建筑物、构筑物的维护。
服务内容：
（1）负责编制房屋附属设施的季度、年度维修保养计划及大、中修计划，经业主方同意后组织实施。负责（略）域范围内房屋建筑本体、公共部分维修、养护和管理。
（2）负责公用设施和附属建筑物的维修，养护和管理。（略）灯、门锁、道路、室内外上下水管道、水箱、排污管道、沟渠、池、井等。
服务标准：
（1）房屋管理制度完善，实施有效的日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
（2）建立房屋修缮制度，房屋零星维修及时率100％，房屋完好率100％。
（3）做好房屋门窗的维修，对门窗框松动、开启不灵活、脱榫、开焊、小五金件缺损、窗纱、玻璃破损等情况进行及时修理，确保门窗完好和正常使用，合格率100％。
9.（略）（略）的维护
（略），（略）正常运行。
（二）安全保卫管理
服务内容：负责进出大院的车辆引导、（略）前坪和所有建筑的室内外的安全保卫、秩序维护；负责夜间巡逻，（略）的夜间守护；消防监控值班；制定并落实机关大院安全保卫、信访维稳处突、消防管理制度和应急处理方案；防盗、防火报警监控设备、消防工作，消防设备运行管理，公共秩序维护，防火防盗及突发事件处置。
服务标准：
1.建立保安、车辆、道路及公共秩序等管理制度，明确岗位，并认真落实，人员配备对讲机及电动巡逻车，重要岗位实行24小时值班。
2.严格验证、登记进出大院的人员和车辆，（略），保持大院安全，办公秩序良好。
3.维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行。
4.建立机关大院突发事件处理预案。做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，做好记录，及时报告和处理突发事件；如遇突发事件和群体性上访事件，应急分队必须在3分钟内赶到现场，履行职责。
5.严格执行车辆出入管理制度，（略）畅通，场地每日清洁1次，无积水，有专人负责对停车场所进行指引管理，车辆停放有序，并及时对怠速车辆进行劝导。（略）内的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录，并按采购人：（略）
6.制定并落实消防管理制度和消防安全责任制，确定消防工作第一责任人；建立消防管理措施及发生火灾处置预案，并在消防管理部门的指导下，确定重点防火部门，建立义务消防队并持证上岗；实行24小时消防值班制度；每月组织1次消防安全知识培训，每季度组织1次消防演习，定期进行消防检查；做好消防器材、设备的检查维护，始终处于完好状态，严厉制止任何违反消防安全的行为；（略）内人员开展防火安全的宣传教育，普及消防安全知识；坚持日常巡查，发现隐患及时排除，确保无火灾事故发生，一旦发现火情，必须第一时间组织扑救并迅速报警，把灾情控制在最低限度内。
7.（略）上班时间每天至少安排4人值守（形象岗）。南北栋大厅上班时间各安排3人值守。
8.特定时期应制定工作方案，安保人员应科学调度，确保特定时期机关大院的安全与稳定。
（三）会务服务
服务内容：做好公共会议（略）及重大活动的会务服务（包括会前、会中、会后）。
服务标准：
1.人员配置标准
会务服务人员要求具有一定的沟通能力、应变能力、着装统一、行为规范、服务热情等；所有新进员工必须通过内部所有会务工作有关的培训合格后方可上岗。
2.会务服务标准
（1）会前2小时必须按照相关要求完成会场桌椅摆放及相关布置，对所需会议设备进行检查调试并做好记录，按应急预案做好应急演练，如有问题应及时处理，确保各类会议的正常运行；会中按照要求完成各项会中服务：迎宾、引导、续茶、会场巡视、设备调试等；会后1小时内回收可重复使用的物品，清点数量并记录，按要求对会议用品进行清洗、存放和消毒，做好会议桌椅归位，轻搬轻放，防止桌椅损坏，做好会议室所有收尾工作及会议反馈报告单的签收工作。
（2）会务管理工作相关要求：设立会务服务工作岗位，明确岗位职责，制定会务工作流程、会务保密制度、会务相关物品使用及保管制度、突发事件处理程序；规定会务服务人员仪表、仪态要求、会议用品相关要求、设备保障、会场巡视、茶水服务要求等，并形成相应文件；以下内容每年至少进行3次培训：会务管理和会务服务的理论知识、保密制度、会务服务人员仪表、仪态、会务人员操作技能，应对常见会务突发事件培训。
（四）日常卫生保洁
服务内容：楼内外公共场地（含会议室、重要办公室等）的环境卫生与保洁。包括：大院内地面、道路、停车场等公共场地清扫、卫生保洁、地面养护；大楼外墙等所有公共部位设施设备定期保洁；垃圾的收集和清运等。（略）层卫生间大盘卷纸外，（略）提供。
服务标准：
1.楼内（略）域
（1）楼内公共通道、楼梯、电梯内外、大厅、车库、卫生间、玻璃幕墙、灯饰、门窗、不锈钢制品、各类标识标牌等实施工作日内8小时巡回保洁，要求地面无污物、墙面无污迹、（略）、玻璃保持明亮，大理石地面、墙面每季度进行至少1次清洗、打蜡、打磨，根据不同材质选择最佳保养方法，确保材质表面光滑整洁。
（2）建筑物（略）域墙壁、顶棚及装饰立柱、支撑柱：每月除尘2次以上，通道无堆积物，（略），地板每天拖洗清洗，没有水渍污渍。
（3）墙面附属设施（开关、插座、装饰挂件等）：每月除尘二次以上、无灰尘、无积垢、（略）、突出本色。
（4）楼梯扶手、护栏、玻璃门、窗、室内外休息座椅、标识标牌要求：门窗每周至少擦拭1次，保持清洁，扶手、栏杆等其他设施每天擦洗，保持光鲜明亮，无水渍、无尘土、无污渍、无条绺现象；楼梯间等（略）域无杂物堆放。
（5）公共会议室、两办会议室做好会前、会中、会后的专门打扫，保持干净整洁；指定办公室每日下班后进行保洁（文件柜内、抽屉不在保洁范围），桌子表面无灰尘、地面无尘土、杂物；茶几上下无灰尘、污渍。无条绺现象，干净明亮；窗台无灰尘、无污渍；墙层、顶棚无积灰、（略）；其他附属设施设备表面无灰尘；窗户玻璃无灰尘、污渍，无条绺现象，干净明亮；垃圾篓及时清空并更换垃圾袋。
（6）卫生间：公共卫生间要求专人管理，每日清洁，地面无积水、无明显污渍、无明显尘土；墙面：无灰尘、无明显污渍；大小便器：无明显污渍、尘土、毛发，保持本色，无水渍；洗手盆及台面：无明显污渍、尘土、毛发，保持本色，无水渍；镜面：无污渍、无尘土、无条绺现象；卫生间门及隔断板：无污渍、无尘土，保持本色；顶棚：目视无明显塔灰、（略）；水嘴及附属物：无污渍、无水渍、无绺裂现象；卫生间排气畅通，空气清新无异味；地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇；楼内各垃圾桶内容物不得超过2/3，箱身无尘土、无污渍、无异味，灭害措施完善；卫生间大盘卷纸（采购方提供）及时补充。（略）对公共卫生间瓷砖及台面至少进行1次深度清洁。
（7）电梯轿厢：轿厢外地毯每周清洁，轿厢壁每日循环擦拭、消毒，每月专业养护，轿厢空调每月检修、（略），确保轿厢内24小时空气清新无异味，轿厢壁无污渍、光洁如新；电梯间外垃圾桶面上垃圾滞留时间不能超过30分钟。
（8）地下车库每天清扫1次，每月定期进行清洗。
（9）天台、屋顶：保持清洁，（略）顶进行1次全面打扫，确保无垃圾、无积水、无青苔、无杂物堆放，保持排水通畅，做好日常防渗漏排查，发现问题及时妥善解决。
2.楼外（略）域
（1）（略）每天清扫清洗1次。
（2）各楼栋前坪，要求专人每日保洁，确保大厅光洁明亮、无杂物堆放，目视无垃圾、烟头、尘土、水渍、污渍，及时擦净玻璃、门框、把手的各种印记，接待前台桌面保持整洁无杂物，（略），无卫生死角。
（3）（略）、空坪隙地：道路、地面、绿化带、假山、园林景观及草坪每日清扫2次以上，广场砖地面定期清洗，确保无垃圾纸屑、杂物，无积水、污渍，无卫生死角，地面垃圾滞留时间不能超过一小时；特殊天气，及时处理，公共垃圾桶及时进行清理、保洁，桶内垃圾不能超过2/3，保持垃圾桶外部清洁卫生。
（4）建筑物外墙：每年至少进行2次外墙清洗，费用包含在此报价费用内。
（5）每季度对喷泉池至少进行1次全面清洗，（略）的正常运转。
（6）公共照明、宣传栏、LOGO标志及消防设施：每周擦拭2次，目视无明显灰尘、无污渍（2米以上部位每月擦抹、除尘1次）。
（7）明暗排水沟渠、化粪池、沉沙井：无污物、无堵塞，确保畅通无异味，化粪池、雨水、污水井每半年清洗疏通1次，如发生堵塞应及时处理，确保化粪池不外溢，下水道畅通。
（8）垃圾处理：垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，收集的垃圾应及时清运到指定地点：（略）
（9）公用蓄水池每季度清洗、消毒不少于1次，每半年向采购人：（略）
（10）遇重大活动和自然灾害时，投标人需无条件配合采购方做好相关工作。
（五）垃圾分类工作
服务内容：根据采购方要求，做好机关大院垃圾分类相关工作。垃圾分类标识标牌由采购方统一配置；（略）负责采购。
服务标准：
1.做好垃圾分类人员配备，并定期对人员进行培训。
2.按时分类收集垃圾至规定场所，保质、保量做好垃圾收集运输工作，运输中不滴漏，避免二次污染。
3.收集垃圾后按要求投放，投放时应按垃圾分类标志的提示，分别投放到指定的地点：（略）
4.定期清理作业场地，对垃圾分类所有设施设备（包含厨余垃圾、有害垃圾、大件垃圾转运点）进行卫生保洁，保持垃圾收集设备和周边环境干净整洁。
5.垃圾做到及时清扫、收集、运输，做到日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中运至垃圾中转站。（略）承担。
6.做好机关大院垃圾分类管理责任人工作，联系垃圾收运单位：（略）
7、每月向采购方报送垃圾分类工作开展情况，并报送垃圾分类台账及相关工作记录资料。
（六）绿化管理
服务内容：物业管理范围的树木、花草、绿地等的日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治，购买种子、农药、（略）承担。
服务标准：
坚持环境绿化“三分种，七分养”的原则，充分考虑本项目绿化特点，因地制宜，做好绿化养护工作。
1.草坪。
（1）修剪：草坪保持平整，草高不超过8cm。
（2）清杂草：每年7至10月安排季节工除草，杂草面积不大于5%。
（3）灌、排水：常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水。
（4）施肥：接力肥、草种、生长情况及时施肥，每年2遍以上。
（5）病虫害防治：及时做好病虫害防治。
（6）其它：草地生长正常，斑秃黄萎低于5%。
（7）由于养护原因枯死的，（略）负责补种。
2.树木。
（1）修剪：乔、灌木修剪每年4次以上，基本做到无枯枝、萌蘖枝；蓠、球、造型植物及时修剪，每年不少于6次，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪及时，每年不少于4次，基本无枯枝。
（2）中耕除草、松土：适时中耕除草，做到基本无杂草，土壤疏松。
（3）施肥：按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施肥不少于1遍，花灌木增施肥追肥1遍。
（4）病虫害防治：防治结合、及时灭治，主要病虫害发生低于5%。
（5）扶正加固：树木基本无倾斜。
（6）其它：乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、蓠、地被生长良好，无缺枝、空档。
3.其他。
（1）制定绿化管理措施，花草树木生长正常，定期进行病虫害防治，无黄土裸露，修剪及时，无枯枝死杈及病虫害现象。
（2）（略）承担使用。
（3）协管室内外花木摆放及养护。
（4）（略）域的喷泉、喷灌按要求及时开启。
（5）因养护不当引起的苗木枯死，（略）承担。
（七）除“四害”及白蚁防治
服务内容：（略）域（不含机关食堂内部）内灭鼠、灭蟑、灭蚊、灭蝇和白蚁防治。
服务标准：
1.除“四害”工作达到省、市规定标准，在各类文明卫生创建活动中，除“四害”工作水平达到优良档次。
2.白蚁防治工作坚持以预防为主、防治结合、综合治理的原则，做到早发现、早治理，力求根治，（略）承担。
3.除“四害”、白蚁防治的药物使用，应符合国家有关规定，使用爱卫部门、白蚁防治机构推荐和认定的药物，严禁使用国家明令禁用的药物，以保证质量和安全。
4.除“四害”、白蚁防治每月有2次以上全面治理专项记录
六、验收标准：验收方式：（略）
1、本项目按实结算，根据长财采购[2016]6号文要求，采用简易程序验收。
2、按照长财采购[2016]6号《关于进一步规范政府采购项目履约验收工作管理的通知》进行验收。项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收报告作为申请付款的凭证之一。
3、验收过程中产生纠纷的，由质量技术监督部门认定的检测机构检测，如为中标人原因造成的，由中标人承担检测费用；否则，由采购人：（略）
4、项目验收不合格，由中标人返工直至合格，有关返工、再行验收，以及给采购人：（略）
七、其他要求：（一）结算方法
付款人：（略）（通过国库集中支付）
付款方式：（略）
（二）服务期限：三年，合同一年一签订。一个合同年度内累计三次项目验收不合格的，采购人：（略）
（三）采购人：（略）
（四）投标人须承诺中标后对前期物业服务企业符合要求的服务人员优先聘用（投标文件中提供承诺函，格式自拟）。
（五）投标人须承诺中标后一个月之内全力配合与原物业单位：（略）
（六）投标人须承诺，物业费用中需每季度拿出2万元作为优秀员工季度奖励发放到物业员工个人，以此激励一线员工积极履职。（投标文件中提供承诺函，格式自拟）
（七）投标人需在投标文件中对3处院外单位：（略）
（八）服务期限内如出现未在招标范围内服务项目，并由此产生相关费用，中标人与采购人：（略）
（九）本项目采用费用包干方式：（略）
（十）投标人在投标前，须踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。

    本项目非专门面向中小企业采购，本项目所属行业：物业管理。
采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。