长沙市天心区明德启南中学：长沙市天心区明德启南中学物业服务采购采购需求公开

一、功能及要求：一、采购项目基本情况
1、学校位（略）北（略），现有校园面积42755平方米，总建筑面积22070平方米，总绿化面积2400平方米，教学班36个，就读学生1680余名，寄宿生650名，在岗教师122名。
2、采购预算：本次物业服务招标服务期限为1年，预算金额50万元/年。
二、相关标准：按国家相关标准、行业标准、地方标准或者其他标准、规范执行。
三、技术规格：（一）服务范围
学生公寓管理、校园内零星维修及临时性劳务、校园环境保洁服务、校园绿化养护服务、校园宿舍安全专项等。
1、学生公寓管理。
负责学校寄宿生住宿的日常管理、安全管理及学生行为引导；公寓（略）域卫生等。
2、校园内零星维修及临时性劳务
负（略）内木工、泥工、门窗锁、水电维修（维修所需耗材均由校方采购）；临时性劳务（如校内物品转移、会务布置等）；高压配电房24小时值班等。
3、校园环境保洁服务
（1）（略）栋（（略）、（略）、会议室、（略））、操场、绿化带、厕所等所有（略）、学生公寓宿舍内保洁）；
保洁工具（扫把、拖把、桶子、玻璃刷）需由中标单位：（略）
4、校园绿化养护服务
校区内栽种的所有植被、绿化带、树木的养护和防虫、修剪等服务。绿化维护工具由中标方负责，绿化养护所需防虫药品、肥料和草皮、大型苗木补种由学校负责采购。
（二）人员配置要求
项目经理：（略）
1、维修工须持职业资格证上岗，且年龄在55周岁以下，建议男性，身体健康。24小时值班。具有专业技术资格证、专科或以上学历人员及退伍军人待遇从优。
2、保洁员五十五岁以下、身体健康、男性不少于两人；
3、宿管员(生活老师)须高中或中专以上学历或具有教师资格证或相当教师经历证明材料;；
4、宿管员限女性、五十岁以下、身体健康。
四、交付时间和地点：（略）
2、服务时间：合同签订之日起一年。
五、服务标准：四、服务具体内容及要求
（一）学生公寓管理
1、日常管理
1.1督促学生遵守《明德启南中学学生宿舍管理规定》，并严格执行；按时开、关宿舍照明灯，督促学生按时起床、自习、上课，按时关闭宿舍铁门；
1.2对公寓内的学生日常行为的教育、引导与管理工作。配合教育处开展学生公寓文化建设和文明宿舍评比工作；
1.3配合教育处建立入住学生的信息台账，了解和掌握学生的信息及动态，及时处理发生的问题；
1.4对学生寝室的内务进行检查并做好记录，每天在固定公布栏通报各寝室环境卫生、内务、纪律奖惩结果；有效制止学生在公寓内吸烟、酗酒、玩手机等不良行为；对环境卫生较差的宿舍做好教育，并帮助整改；
1.5配合教育处做好新生入学报到及毕业生离校的宿舍安排和检查等相关工作，做好假期学生留校住宿安排工作。每日巡查（略）域内的设施、设备是否完好，做好报修及跟进维修工作。
2、安全管理
2.1协助教育处做好学生在宿舍的安全管理，落实各项安全防范措施，每天做好消除各种安全隐患检查与登记工作，确保学生宿舍安全稳定；
2.2（略）的值班管理，实行24小时值班，不得脱岗、随意替岗；
2.3（略）内的秩序，对违规违纪现象，做好记录并上报宿舍主管及班主任；
2.4教育学生遵守作息时间，对晚出寝和晚归的学生给予及时劝告和教育，并做晚出寝和晚归记录。对未归寝学生务必联系家长和班主任。晚上熄灯和关锁大门前，检查公共场所，发现问题及时报告和处理；
2.5负责公寓内消防安全管理以及消防设施检查等，依据相关法律法规及学校管理规定做好学生公寓安全保卫和防范工作，能正确熟练使用消防设施；
2.6严格控制人员的进出，外来人员禁止进入宿舍，若需要施工、维修的须登记或出具证明；
2.7学生按规定时间进出宿舍，中途特殊情况需回寝室要经班主任或教育处批准；
2.8对住宿学生的突发性事件做好积极处置，及时与教育处联系，防止事态的扩大；
2.9对携带贵重物品、大件物品离开公寓人员，主动进行问询并做好登记工作；
3、学生行为引导
3.1对住宿学生开展基础文明、行为及安全方面的引导和宣传教育；
3.2新生到校后的住宿安排、内务整理、辅导生活技能等；
3.3对学生违纪情况进行检查及相关教育，并及时上报教育处；
3.4配合教育处按要求做好每月“文明宿舍”的检查和评比，定期协助组织召开寄宿生大会
3.5及时发现学生矛盾，及时上报并配合调解；
3.6学生在公寓中的行为表现及思想动态及时与各班主任及家长沟通；
3.7按要求对学生的寝室布置进行指导和规范。
（二）校园内零星维修及临时性劳务
1、日常巡视检查管理
（1）定期巡查校内设施设备，并做好巡查记录。
（2）对巡查中发现场所、设施、设备等问题及时维修并做好记录，报学校总务处。
（3）对师生员工的报修，及时登记维修，小修不过夜，大修承诺限期修结，并做好反馈。
2、日常维修服务（维修材料由学校提供）
（1）照明负载：每天检查校内外照明设施，保障校内所有开关电器设备（照明、景观照明、线路、开关、插座等）正常运行。节约用电，定期巡查，排除隐患，发现故障，及时维修（更换）。一般不超过2小时的维修承诺。
（2）电器设备：保障校内所有小型电器设备的正常运行。发现故障，及时维修（更换）。一般维修不超过4小时。
（3）用水设施：保障校内的正常供水和用水。节约用水，对水管、水计量表、积水坑水泵、龙头、阀门、上下管道等实行定期巡查，清障维护，防冒滴漏，发现故障，即查即修（更换）。
（4）门窗桌椅家具：保障校内所有门窗、桌椅、玻璃、锁具、黑板、厨柜等（含教学用）家具能正常使用。对一般损坏要求能修理，对严重损坏要求及时更换。一般维修不超过4小时，对存在安全隐患的要求紧急处理。
（5）（略）运行维护到位，对校内所有排水、排污设备、设施做好维修养护。每周检查校内排水排污设备设施，保障水管、阀门、水泵、上下管道运行良好，无漏水，保持设备正常工作。
（6）（略）运行维护到位，制定《供电设备设施维修养护标准作业规程》和《供电设备设施维修养护计划》，组织实施且做好安全巡检台账。尤其对校内所有配电箱每半年进行一次全面养护，每周至少巡视检查二次，发现故障，及时维修（更换），保持设备正常工作。保持电器设备运行正常接线可靠，箱内整洁无尘，漏电开关检测完好，并按学校职能部门要求做好漏电开关等的维护巡查记录。
3、应急处理
处理服务范围内发生的应急事件，包括但不限于：意外停水停电、水管爆裂、污水满溢、雨雪极端气候灾害等。要求建立相应的应急预案；相关人员熟悉预案，并保持通讯联络畅通；发生情况应及时报告，迅速反应，采取措施，及时向学校通报；每天应有全天候值班人员应对应急处理。
4、临时性劳务
配合学校临时小型的搬运服务、教材作业本分发、校内物品转移、会务等。
（三）校园环境保洁
1、外围场地及绿化带的保洁
（1）每周一至周六7点前完成主校门、主通道的卫生清洁工作。
（2）道路地面、广场地面大件垃圾≤1件。
（3）绿化内大件垃圾≤1件。
（4）室外体育场地面无明显垃圾。
2、（略）栋
（略）栋（含学校所有（略）及校门口入校通道的清扫（约100米长））、厕所等所有（略）域进行保洁，需要时及时进行管道疏通。要求：
（1）周边绿化带内无明显垃圾；
（2）平台台阶保持清洁，地面保持干净，无垃圾、污迹、水迹；
（3）楼内走道、扶梯地面无污渍、无大件垃圾，扶梯扶手、栏杆保持干净、无灰尘；
（4）消防栓、消防箱保持表面干净，无明显积灰；
（5）按国家规定进行垃圾分类培训、教育、实施；垃圾箱筒表面无污渍、无积灰；垃圾箱筒内的垃圾不超过3/4的高度；垃圾清收率不低于99%；
（6）开放式地沟无大件垃圾；
（7）会议室内设备、桌椅保持整洁表面无明显积灰；
（8）坐厕内、小便池内刷洗干净，无明显尿渍，保持无异味、无垃圾、无积水；厕所隔断、人手高墙面，门、门框、照明开关无明显积灰；镜面保持光亮，无明显水迹，面盆无水锈；废物箱表面无明显积灰、无异味；卫生间内保持空气清新、无异味；
（9）会议室门、门框、地脚线无污渍、无明显积灰；
（10）室内空气无异味；
（11）电梯轿厢四壁光洁明亮、无浮灰，不锈钢表面（镜面）光亮、无污迹。操作面板无污迹、无明显积灰、无擦痕。保持轿厢内空气清新、无异味；
（12）卫生工具摆放在工具室，保持工具整齐，地面干净无污渍；
（13）饮水机表面清洁无污渍灰尘，下面水槽无污渍积水。
（四）校园绿化养护
1、植物配置合理、绿地充分，无裸露土地。
2、花草树木生长正常，剪修及时，无枯枝死杈及病虫害现象。
3、绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象。
4、根据季节和天气对植物进行浇水、施肥、松土和补栽苗木。
5、根据季节和天气对校方室内及（略）域的盆栽、绿植进行浇水和养护。
6、完成学校领导交待的其它任务。
（五）其它
1、突发或应急事件发生时，中标单位：（略）
2、中标单位：（略）
3、中标单位：（略）
4、服务期限内中标单位：（略）
5、中标单位：（略）
6、中标单位：（略）
7、鉴于学校的工作特点，中标单位：（略）
8、中标单位：（略）
9、如果中标单位：（略）
10、物业人员用餐均由中标单位：（略）
11、（略）责任造成的人身损害、财产损失，（略）承担相应法律责任并承担民事赔偿。
12、如遇学校重大活动，（略）应加强管理，密切配合学校工作。
六、验收标准：三、验收方式：（略）
国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收费用由中标人承担，验收报告作为申请付款的凭证之一。
七、其他要求：3、付款单位：（略）
4、付款方式：（略）
5、本项目采用费用包干方式：（略）
6、投标人在投标前，如需踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。
注：本项目为专门面向中小微企业采购项目，各供应商按政府采购促进中小企业发展相关规定及采购文件的响应文件组成中的“《中小企业声明函》”格式填写并在响应文件中提供《中小企业申明函》，否则视为无效响应。本项目中小企业划分标准所属行业为：物业管理。
附件一：
学校物业服务项目指标考核评分表
学校名称：（略）




（略）
项目指标
分值
评分要点
评分标准
指标说明
扣分原因
得分
1
合同履约率
16
①是否签订规范的合同；②是否严格按照合同履行。
①签订了规范的合同，计4分，没有不计分；②严格按照合同履行，履约率达到合同要求，计6分，发现一处扣0.5分，扣完6分为止。③物业服务人员年龄达到合同要求，计6分，发现一处扣0.5分，扣完6分为止。
依据各单位：（略）


2
环境卫生
达标率
6
①是否按照合同约定定期检查环境卫生情况并做好检查记录；②环境卫生达标率如何。
①按照合同约定定期检查了环境卫生情况，计2分，没有不计分；②环境卫生达标率达合同要求，计4分，没有达标，每处扣0.5分，扣完4分为止。
（略）环境卫生记录和现场抽查情况进行评价；依据环境卫生部门检查通报情况进行评价。


3
绿化完好率
6
①是否定期开展绿化检查并做好检查记录；②绿化完好率如何。
①定期开展绿化检查并有记录，计2分，没有不计分；②绿化完好率达到合同要求，计4分，没有达到，每处扣0.5分，扣完4分为止。
（略）绿化记录和现场抽查情况进行评价。


（略）
项目指标
分值
评分要点
评分标准
指标说明
扣分原因
得分
4
公共设施
完好率
8
①是否定期检查公共设施状况并做好检查记录；②公共设施完好率如何。
①定期检查公共设施状况并做好检查记录，计2分；②公共设施完好率达到合同要求，计6分，没有达到的，每处扣0.5分，扣完6分为止。
（略）公共设施维修记录及现场抽查情况进行评价。


5
物业服务档案资料规范率
4
①是否制定物业服务档案管理制度；②物业服务档案资料是否规范（资料齐全、归档及时、便于查找）。
①制定了物业服务档案管理制度，计2分，没有不计分；②建立了规范的物业服务档案（资料齐全、归档及时、便于查找），计2分，不规范的每1例扣0.5分，扣完2分为止。
（略）提供相关资料及现场查看进行评价。


6
物业服务质量考核
8
①是否制定物业服务质量考核方案；②是否实施物业服务质量考核并与物业费用结算挂钩。
①制定了物业服务质量考核方案，计2分，没有不计分；②实施了物业服务质量考核并与物业费用结算挂钩，计6分；实施了物业服务质量考核但没有与物业费用结算挂钩，发现一处扣0.5分，扣完6分为止；③没有实施，扣6分。
依据学校物业服务质量测评资料及费用支付情况进行评价。


7
故障排除
及时率
6
①是否制定故障排除解决方案；②故障排除是否及时解决。
①制定了故障排除解决方案，计2分，没有不计分；②故障及时排除，计4分；没有及时排除，每例扣0.5分，扣完4分为止；③没有排除，每例扣1分，扣完4分为止。
（略）维修申报记录与维修结果统计资料进行评价。


（略）
项目指标
分值
评分要点
评分标准
指标说明
扣分原因
得分
8
垃圾清运
及时率
8
①是否制定垃圾清运时间表；②垃圾清运是否及时。
①制定了垃圾清运时间表，计2分，没有不计分；②垃圾及时清运，计6分；没有及时清运，每次扣0.5分，扣完6分为止；③没有清运，每次扣1分，扣完6分为止。
（略）垃圾清运记录进行评价。


9
品质提升率
12
维修维护、水电管理、卫生保洁、绿化养护、宿舍管理等是否得到提升。
①维修维护、水电管理、卫生保洁、绿化养护、宿舍管理得到明显提升，每项计2分；②没有提升的，每项扣2分，扣完12分为止。
依据现场抽查及问卷调查情况进行评价。


10
有责投诉
解决率
6
①是否设立有责投诉渠道并做好投诉记录；②有责投诉解决率如何。
①设立有责投诉渠道并做好投诉记录，计2分，没有不计分；②有责投诉解决率达到合同要求，计4分，没有解决的每1例扣0.5分，扣完4分为止。
（略）投诉记录及问卷调查情况进行评价。


11
教职工满意率
8
①教职工对物业管理服务质量是否满意；②教职工对物业服务态度是否满意。
①教职工对物业管理服务质量满意度85%以上，计4分，每低1%扣0.5分，扣完4分为止；②教职工对物业服务态度满意度85%以上，计4分，每低1%扣0.5分，扣完4分为止。
以问卷调查为依据，评价教职工满意度。


（略）
项目指标
分值
评分要点
评分标准
指标说明
扣分原因
得分
12
学生满意度
8
①学生对物业管理服务质量是否满意；②学生对物业服务态度是否满意。
①学生对物业管理服务质量满意度85%以上，计4分，每低1%扣0.5分，扣完4分为止；②学生对物业服务态度满意度85%以上，计4分，每低1%扣0.5分，扣完4分为止。
以问卷调查为依据，评价学生满意度。


13
后续管理
4
①是否实施了项目后续跟踪管理；②项目后续跟踪管理是否到位。
①实施了项目后续跟踪管理，计2分，没有本项不计分；②项目后续跟踪管理到位，计2分，不到位的每例扣0.5分，扣完2分为止。
以项目后续管理记录为依据进行评价。



总分

考核成员签名：
学校物业服务企业签章：
学校总务部门签章：

（一）物业管理机构设置与人员配备
1、人员配备要求
根据组织机构设置原则，服务处员工的素质要求是：具备良好的道德修养和文化修养、德才兼备，熟练掌握物业管理服务各项技能；做到“一专多能，业勤技精，相互协作，整体调配”，各专业岗位需按照行业要求取得相应的上岗证书，持证上岗率达到100%，各类岗位上岗前培训考核合格率达到100%。
班长以上管理人员具备相互轮岗处理日常事务能力，尤其具备当机立断指挥处置突发事件能力；所有人员能服从服务处统一领导和临时调配，保证服务处物业管理服务的有序高效运作。
（略）
岗位
人数
工作范围
一
项目
经理：（略）
1
全面负责学校物业管理工作。并配合协助学校其他工作。
二
房屋及公共设施维修员
1
负责水电设备、消防设备、特种设备的管理、运行、维护及日常零星维修工作。并配合协助学校其他工作。
三
保洁员
4
负责校园共用部位、公共场所、厕所等的清洁卫生，垃圾清运以及多功能教室、报告厅和会议室等功能室的清洁维护。并配合协助学校其他工作。
四
绿化工
1
负责校园花卉草木养护工作。并配合协助学校其他工作。
五
宿管员
5
负责学校寄宿生住宿的日常管理、安全管理及学生行为引导；公寓（略）域卫生等。并配合协助学校其他工作。

小计
12人


（二）物业管理服务工作标准

综合管理服务标准
1
管理办公室
（1）学校内设置管理办公室。
（2）办公场所整洁有序，有专门的使用人（略）域。
（3）配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用品。
2
管理人员要求
（1）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。年龄层次合理。
3
服务时间
周一至周日每天12小时提供服务。
4
日常管理与服务
（1）服务规范应符合物业管理行业规范要求。
（2）24小时内受理使用人报修。接到任何报修半小时内到现场处理（预约除外）。
（3）对使用人的投诉在24小时内答复处理。
（4）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。
（5）建立完善的档案管理制度，建立齐全的学校物业管理档案。
（6）制定学校物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。
（7）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与学校主管部门进行沟通，获得对方评价，每年的评价面不低于校园的50%。
（8）制定管理处内部管理制度和考核制度。
（9）广泛运用计算机进行管理。
（10）服务窗口应公开服务内容和程序。
（11）每年对师生进行二次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。




（略）域清洁卫生服务标准
1
地面和墙面
地面每日循环清扫、拖洗保洁；墙面保持无灰尘、无污渍；保持材质原貌，干净、有光泽。
2
（略）梯扶手、栏杆、窗台
每日擦抹一次，保持干净、无灰尘。
3
消防栓、指示牌等公共设施
隔天擦抹一次，表面干净、无灰尘、无污渍。
4
天花板、公共灯具
每半月除尘一次，目视无灰尘、无污迹、（略）。
5
门、窗等玻璃
保持洁净、光亮，无灰尘、无污迹。
6
天台、屋顶
保持清洁、无垃圾。
7
垃圾收集
（略）层、区域设置垃圾收集点，每日定时清理二次；垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。
8
厕所
每日循环保洁；每日消毒一次；表面光亮、无污迹；无异味、无残留。
9
（略）地面、绿地、明沟
（略）、地面、绿地每日循环清扫保洁，广场砖地面每周冲洗一次；目视地面干净，地面垃圾滞留时间不超过一小时；明沟每日清扫一次，无杂物，无积水。（略）卫生必须在学生入校前完成。
10
公共灯具、宣传栏、小品等
每日擦抹一次，目视无灰尘、明亮清洁（2米以上部分每半月擦抹、除尘一次）。
11
水景
打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其它处理，保持水体无异味。
12
垃圾站（箱）
有先进的垃圾处理方式：（略）
13
果皮箱、垃圾桶
合理设置。随时清理擦拭，箱（桶）无异味、无污迹。
14
消毒灭害
每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。






（略）域绿化日常养护服务标准
1
草坪修剪
草坪常年保持平整，边缘清晰，草高不超过6cm。
2
草坪清杂草
及时清除杂草，做到基本无杂草。
3
草坪灌、排水
常年保持有效供水，草地充分生长，有覆沙调整，地形平整、流畅。
4
草坪施肥
按肥力、草种、生长情况，适时适量施有机复合肥二到三遍。
5
草坪病虫害防治
预防为主、综合治理，严格控制病虫害。
6
草坪其它
绿草如茵,斑秃黄萎低于5%。
7
树木修剪
乔、灌木修剪每年三遍以上，无枯枝、萌蘖枝；篱、球、造型植物按生长情况，造型要求及时修剪，做到枝叶茂密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪、整理及时，每年三次以上，基本无枯枝。
8
树木中耕除草、松土
常年土壤疏松通透，无杂草。
9
树木施肥
按植物品种、生长、土壤状况适时适量施肥。每年普施基肥不少于一遍，花灌木增追施复合肥二遍。
10
树木病虫害防治
预防为主、生态治理，各类病虫害发生低于5%。
11
树木扶正、加固
树木基本无倾斜。
12
树木其它
乔灌木生长健壮，树冠完整，形态优美；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长茂盛，无缺枝、空挡。
13
花坛布置
每年中有四次以上花卉布置，四季有花。
14
花坛灌、排水
保持有效供水，无积水。
15
花坛补种
缺枝倒伏及时补种。
16
花坛修剪、施肥
及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾。每年施基肥一次，施复合肥一次，盛花期追肥适量
17
花坛病虫害防治
适时做好病虫害防治。
18
花卉培育
按季节培育培育鲜花等观赏植物






校园设备设施日常运行、保养、维修服务标准






1






房屋结构
每年二次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知甲方：
（1）内外墙面（墙面砖、涂料）小面积修补（每处1平方米以下）。
（2）更换校园门窗五金件。
（3）疏通落水管、污水管等排水、排污管道。及屋面小型漏水维修。
（4）更换校园门窗玻璃（单块面积小于1平方米）。
（5）（略）侧石、路面修补（单块长度小于1米或面积小于1平方米）。
（6）设施、设备标识修补。
（7）扶手、栏杆、灯杆等补刷油漆。
2
门窗
（略）内门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。按学校要求按时开门，锁门。
3
（略）内墙面、顶面、地面
墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。
4
管道、排水沟
每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通（6月至9月每半月检查一次），每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。
5
屋顶
6
围墙
（略），发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。
7
（略）、场地等
（略）、护坡、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，（略）面平整、无破损，侧石平直无缺损。
8
休闲椅、凉亭、
每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用
9
雕塑、景观小品
10
运动设施
每日一次巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外〕。
11
安全标志等
对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。
12
水景（动力）
1、每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施，损坏部位及时修复，保证其正常运行。
13
普通水泵
1、每周对供水设备检查三次以上，每季对水泵润滑点加油，每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆，每年保养一次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁。
2、每年定期二次清洗水箱、蓄水池，
3、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，（略）并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。
4、供水设备保养。
14
电灯
及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，（略）道灯、路灯及教学办公场地亮灯率在99%以上。
15
公共电气柜（箱）
每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。
16
空调
空调使用期间每月清洗一次，每年检查、保养二次，保证其正常使用。
17
避雷设施
每年检查保养避雷装置一次，保证其性能符合国家相关标准。（略）年安全检测。
备注
以上维修耗材及下水道清理费用归学校支付（大、中型及改造工程维修项目由学校另行安排经费进行）。


附件2：（略）（略）明德启南中学物业管理考核扣分细目表
（略）
考评
项目
评分细则
分值
扣分标准
一
综
合
要
求
(20分)
1、年度工作有计划、有月总结及次月计划
4
每缺一项扣0.2分
2、按要求配足各岗位人员，管理人员和专业技术人员必须持证上岗
4
每少1人扣1分，无证上岗每人扣2分
3、每月初向总务处报送上月维修明细表、各岗位工作人员流动情况表
4
没有月报扣0.5分
4、物业办公室建立24小时值班制度（节假日及休息时间电话值班）。接受学校师生对物业管理服务报修、求助、建议、询问等各类信息的收集和反馈，并及时处理。
8
无人值班，收到信息后未及时处理，每次扣0.5分
二
服
务
质
量
(45分)
1、对于每次检查中发现的问题，在下次检查中（超过一天）仍未作处理，并未向管理部门汇报和说明原因的。
15
每次每项扣1分
2、受理各项报修服务项目（服务范围内），超过2次及以上未作处理。停电停水信息发布不及时的。
10
每次每项扣1分
3、受理设施设备维修项目以及会议培训服务项目，无故拖延，致使不能保证服务并影响正常运行的。
10
每次扣1分
4、文体活动场所的服务管理，按规定开放，按规格严格控制人员进出。
5
未按规定管理每项扣0.5分，发生投诉每次扣1分
5、受理采购人：（略）
5
每次每项扣0.5分
三
房屋
维护
(7分）
1、对服务范围内房屋本体及附属建筑物、构筑物按时巡查，发现问题及时报告，并进行相应处理。
3
发现问题未及时报告和处理每次扣0.5分
2、协助总务处对校内新建或维修工程进行施工安全和卫生质量监管。
4
监管不到位每宗扣1分
四
公
共
设
施
(22分)
1、未经学校许可，乙方员工将公共设施挪作它用或虽经许可但使用后未及时归位的。
5
每发现一次扣0.5分
2、对公共设施及公共财产监管不到位，因工作人员未履行职责导致公共设施及公共财产（含标识牌、道闸、花坛、监控镜头、路灯、泛光灯、背景音箱、管道等）遭人为损坏，未能及时发现报告的。
3
每发现一次扣0.5分
3、对公共设施出现的各类故障24小时内不及时进行维修或更换，也不主动向主管部门汇报的。
3
每宗扣0.5分
4、（略），不按相关规定操作执行，造成能源浪费的；公共设施被人为破坏、损坏、遗失的。
3
每次（宗）扣0.5分
5、未经同意，擅自使用大功率耗电设备，如电烤炉、电磁炉、电饭锅等；敞开门窗、无人员时使用空调，造成能源浪费的。
4
每次扣1分
6、未按合同要求对公共设施进行维护，导致设施功能不可逆性失效或损毁的。
4
每宗扣1分
五
设备
维护
(6分)
因乙方服务人员违反操作规程导致停水、停电、停空调等现象发生的。
6
每发生一宗扣2分



附件3物业管理考核领导小组满意度调查表
（略）
考评
项目
评分细则
分值
扣分标准




1




物业管理考核领导小组满意度调查
（10分）
满意度调查由乙方在每季度末月25日前向考核领导小组发放调查表，将调查表原件交物业管理考核领导小组办公室；调查分“满意、一般、不满意”三种，取分分值分别是“2、1、0”分（如有“不满意”评价，原则上要求考核领导小组写出“不满意”的理由并提出建议），业主代表满意度调查满分为10分；满意度调查由总务处设计并组织，每季度末月25日前统计一次，折合成满分10分计入，并将调查结果报考核领导小组办公室。满意度总分10分，是考核总分的10%；





10



满意2分
一般1分
不满意0分



附件4物业服务任务工单完成率和及时性评定表
（略）
考评
项目
评分细则
分值
扣分标准


1

物业服务任务工单完成率和及时性的评定
（10分）

完成率和及时性评定由考核领导小组在每月25日前对《物业服务任务工单》的完成情况进行评定，在每季度末月25日前统计评分一次，满分10分，如有一项未完成扣5分，完成不及时扣2分，扣完为止；考核评定分值占考核总分的10%。


10

如有一项未完成扣5分，完成不及时扣2分，扣完为止
附件5：（略）（略）明德启南中学物业管理考核实施办法
为切实加强我校物业管理工作，提高物业服务质量和水平，确保物业管理工作科学化、规范化、细致化，依据国务院《物业管理条例》以（略）有关物业管理工作相关规定，结合本次物业招标文件和我校实际，制订本办法。
一、考核机构设置
成立物业管理考核领导小组。物业管理考核领导小组具体负责物业管理的综合绩效评估和有关事项的处理。组长由主管后勤的校领导担任，主要负责对考核结果的审定核准工作；副组长由总务处正、副主任担任，主要负责组织检查和考核评定工作；组员由办公室主任、教育处主任、工会主席，总务处科员组成，具体负责物业管理的日常绩效考核工作；主要负责收集师生对校内物业管理工作的意见和建议；每个季度对物业管理工作进行一次满意度评定；接受考核领导小组布置的有关物业服务管理的相关工作。考核领导小组办公室设在总务处。
二、考核内容、方式：（略）
考核从《（略）（略）明德启南中学物业服务方案实施细则》的执行情况、物业管理考核领导小组满意度调查、物业服务任务工单完成率和及时性的评定三个方面进行，分值分别为80分、10分、10分，满分100分。
1、《（略）（略）明德启南中学物业服务方案实施细则》的执行情况分值80分。《实施细则》的考核评分由考核领导小组根据每周检查结果汇总通报一次月考评结果，在每季度末月25日前统计评分一次；同一事项多次检查未执行可累计扣分；《实施细则》可由考核领导小组在考核检查过程中与乙方商议进行细化和完善，并运用在下次检查考核中；《实施细则》考核评分满分100分，占考核总分80%；
2、物业管理考核领导小组满意度调查。满意度调查由乙方在每季度末月25日前向考核领导小组发放调查表，将调查表原件交物业管理考核领导小组办公室；调查分“满意、一般、不满意”三种，取分分值分别是“2、1、0”分（如有“不满意”评价，原则上要求考核领导小组写出“不满意”的理由并提出建议），业主代表满意度调查满分为10分；满意度调查由总务处设计并组织，每季度末月25日前统计一次，折合成满分10分计入，并将调查结果报考核领导小组办公室。满意度总分10分，是考核总分的10%；
3、物业服务任务工单完成率和及时性的评定。完成率和及时性评定由考核领导小组在每月25日前对《物业服务任务工单》的完成情况进行评定，在每季度末月25日前统计评分一次，满分10分，如有一项未完成扣5分，完成不及时扣2分，扣完为止；考核评定分值占考核总分的10%。
三、考核结果的运用及处罚
物业管理考核总分为100分。每季度统计评定一次，与物业管理费支付额挂钩，全年共四次。
总评分达到95分（含）以上为优秀；
总评分在90分（含）至95分之间为良好；
总评分在80分（含）至90分之间为合格；
在合格评分及（略）间，按合同约定全额支付物业管理费；
总评分在80分以下为不合格，每少一分扣发物业管理费（略），扣完为止；如连续两季度都为不合格，即终止合同。
另外，如出现下列情况，按实际情况扣除费用:
1、每月被投诉3次以上，经查实为乙方人员工作原因，扣100元/次;
2、由于乙方的服务质量，对学校的声誉和形象造成不良影响，扣500元/次;
3、由于乙方的服务质量不到位，造成甲方的经济损失，由物业方承担后果和经济责任。
4、造成重大责任事故或重大经济损失的，由考核领导小组专题研究，按招投标文件与合同另行办理。
四、考核原则及要求
（一）考核原则
物业管理考核坚持实事求是、公开公正、科学界定、注重实效的原则。
（二）考核要求
1、考评人员和业主代表必须认真、细致、科学、严谨，不弄虚作假，不夸大其辞，时刻牢记并认真履行自己的职责和义务。
2、乙方需积极配合检查考核，保证措施到位，资料齐全，工作细致，认真对待考评结果，对存在问题应及时整改，保障正常运转，提高服务质量。
3、在考评过程中如有违反相关规定的人员，视情节轻重和造成的后果，给予批评教育和相应处理。
   对于上述项目要求，供应商应在响应文件中进行回应，作出承诺及说明。
采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。